Konzern-Bilanz 

Accentro Real Estate AG, Berlin

31. Dezember 2021

Aktiva

Konzern-Bilanz 

Accentro Real Estate AG, Berlin

31. Dezember 2021

Passiva

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Accentro Real Estate AG, Berlin

1. Januar 2021 - 31. Dezember 2021

Konzern-Kapitalflussrechnung

Accentro Real Estate AG, Berlin

1. Januar 2021 - 31. Dezember 2021

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

Accentro Real Estate AG, Berlin

1. Januar 2021 - 31. Dezember 2021

Konzern-Anhang für das Geschäftsjahr 2021

1. Grundlegende Informationen

2. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

3. Schätzungen und Ermessensentscheidungen bei der Bilanzierung

4. Ergänzende Erläuterungen zu einzelnen Posten des Abschlusses

5. Kapital- und Finanzrisikomanagement

6. Sonstige Angaben

7. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

8. Entsprechenserklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex

1.     Grundlegende Informationen

Die ACCENTRO Real Estate AG („Gesellschaft") mit ihren Tochtergesellschaften (zusammen: ACCENTRO oder der ACCENTRO-Konzern) ist ein börsennotierter Immobilienkonzern mit drei wesentlichen Geschäftsbereichen. Hierzu zählen der Vertrieb von Wohnungen an private Eigennutzer und Kapitalanleger sowie der Verkauf von Immobilienportfolien an institutionelle Investoren (das „Handels- bzw. Privatisierungsgeschäft"), das Management eines eigenen Immobilienbestands (das „Bestandsgeschäft") sowie das Angebot von Dienstleistungen im Vertrieb (das „Provisions- bzw. Dienstleistungsgeschäft").

Das Kerngeschäft der ACCENTRO besteht im Handel mit Wohnimmobilien im Rahmen der Wohnungsprivatisierung. Neben dem Heimatmarkt Berlin konzentriert sich das Unternehmen auf aussichtsreiche Metropolregionen wie Hamburg, Rhein-Ruhr und Leipzig. Im Handels- bzw. Privatisierungsgeschäft verkauft ACCENTRO Wohnungen aus dem eigenen Bestand an Eigennutzer und Kapitalanleger oder - zusammengefasst als Portfolios - an institutionelle Investoren. Das Bestandsgeschäft ist gekennzeichnet durch das Management und die Entwicklung des eigenen Immobilienbestands. Der Geschäftsbereich Provisionen und Dienstleistungen umfasst die Vermarktung von Wohnungen für Investoren und Projektentwickler - auch im Rahmen von Beteiligungen an Joint Ventures, die Entwicklung und öffentliche Bereitstellung einer digitalen Plattform (genannt PropRate) für die Suche und Bewertung bzw. den Vergleich von Immobilien sowie die jährliche Erstellung und Publikation verschiedener Marktanalysen- und berichte zum deutschen Wohnungsmarkt. Die ACCENTRO Real Estate AG ist im Prime-Standard der Frankfurter Wertpapierbörse notiert (WKN: A0KFKB, ISIN: DE000A0KFKB3). Die Aktiengesellschaft hat ihren Sitz in Berlin, Deutschland, in der Kantstraße 44/4, 10625 Berlin und ist eingetragen beim Amtsgericht Berlin-Charlottenburg unter HRB 103691 B. 

Die ACCENTRO Real Estate AG fungiert am 31. Dezember 2021 als operativ tätige Holding zahlreicher Objektgesellschaften.

Am 30. November 2017 hat die Brookline Real Estate S.à r.l. veröffentlicht, dass sie gemäß § 35 Abs. 1 i.V.m. §§ 29 Abs. 2, 30 Abs. 1 des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes (WpÜG) die Kontrolle über die ACCENTRO Real Estate AG erlangt hat. Aufgrund des Abhängigkeitsverhältnisses zur Brookline Real Estate S.à.r.l. haben auch die Brookline Capital Limited Partnership, die Brookline Capital GP Limited, die Newton Investment Limited und Herr Natig Ganiyev infolge einer Stimmrechtszuordnung nach § 30 Abs. 1 S. 2 Nr. 2, 5 und 6, S. 2 u. 3 i.V.m. § 2 Abs. 6 WpÜG mittelbar die Kontrolle über die ACCENTRO erlangt. 

Der Konzernabschluss wurde am 30. April 2022 durch den Vorstand zur Veröffentlichung freigegeben.

Alle Beträge in Konzernbilanz, Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, Konzern-Kapitalflussrechnung und Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung sowie in den Erläuterungen und tabellarischen Übersichten werden in Tausend Euro (TEUR) angegeben, sofern nichts anderes vermerkt ist. Die funktionale Währung des Mutterunternehmens ist der Euro (EUR), wesentliche Fremdwährungstransaktionen liegen nicht vor. Sowohl Einzel- als auch Summenwerte stellen den Wert mit der kleinsten Rundungsdifferenz dar. Bei Additionen der dargestellten Einzelwerte können deshalb geringfügige Differenzen zu den ausgewiesenen Summen auftreten.

2.     Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Im Folgenden werden die diesem Abschluss zugrunde liegenden wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wiedergegeben.

2.1     Grundlagen 

Der Konzernabschluss der ACCENTRO für das Geschäftsjahr 2021 wurde nach den vom International Accounting Standards Board (IASB) verabschiedeten und veröffentlichten International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union für kapitalmarktorientierte Unternehmen verpflichtend anzuwenden sind, aufgestellt.

Die Anforderungen der in der EU verpflichtend anzuwendenden IFRS wurden vollständig erfüllt und führen zur Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des ACCENTRO-Konzerns. Einzelne Posten der Bilanz sind zur Verbesserung der Übersichtlichkeit der Darstellung zusammengefasst. Diese Posten werden in diesem Konzernanhang erläutert. 

Die Geschäftsjahre der Muttergesellschaft, der Tochterunternehmen und der assoziierten Unternehmen entsprechen dem Kalenderjahr. Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt.

Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt und enthält branchenübliche Untergliederungen.

Auf die Darstellung einer Gesamtergebnisrechnung wird verzichtet, da keine im sonstigen Gesamtergebnis auszuweisenden erfolgsneutralen Effekte bestehen. 

Die im Konzernabschluss angewandten Rechnungslegungsmethoden entsprechen bis auf nachfolgend erläuterte Änderungen jenen, die auch dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2020 zugrunde lagen. 

Im Geschäftsjahr erstmalig angewendete Rechnungslegungsvorschriften

Zum 1. Januar 2021 wendet der Konzern folgende neue und überarbeitete Standards und Interpretationen an:

Die erstmalige Anpassung führt zu keinen wesentlichen Anpassungen im Konzernabschluss.

Noch nicht verpflichtend anzuwendende Rechnungslegungsvorschriften

Die folgenden neuen bzw. geänderten Standards bzw. Interpretationen wurden vom IASB bereits verabschiedet, sind aber noch nicht verpflichtend in Kraft getreten bzw. noch nicht in europäisches Recht übernommen worden. Der ACCENTRO-Konzern hat die Regelungen nicht vorzeitig angewendet.

Bezüglich der oben aufgeführten Änderungen steht ein EU-Endorsement noch aus. Die Anwendung wird voraussichtlich zu keinen wesentlichen Anpassungen auf die Rechnungslegung im Konzern führen.

2.2     Konsolidierung

a)     Grundsätze zur Abgrenzung des Konsolidierungskreises

Im Konzernabschluss werden das Mutterunternehmen, die ACCENTRO Real Estate AG, sowie die in den Konsolidierungskreis einbezogenen beherrschten Tochterunternehmen als eine wirtschaftliche Einheit (IFRS 10) dargestellt. 

Beherrschung über ein Tochterunternehmen liegt vor, wenn die ACCENTRO Real Estate AG variablen Rückflüssen aus dem Engagement mit diesem Unternehmen ausgesetzt ist oder Anrechte auf diese besitzt und die Fähigkeit hat, diese Rückflüsse mittels ihrer Entscheidungsgewalt über das Unternehmen zu beeinflussen. Die Beurteilung, ob Entscheidungsgewalt vorliegt, erfolgt auf Basis der relevanten Aktivitäten des Unternehmens sowie der Einflussbefugnisse der ACCENTRO Real Estate AG. 

Dabei werden sowohl Stimmrechte als auch sonstige vertragliche Rechte zur Steuerung der relevanten Aktivitäten berücksichtigt, sofern es keine ökonomischen oder sonstigen Hindernisse bei der Ausübung der bestehenden Rechte gibt. Entscheidungsgewalt aufgrund von Stimmrechten liegt vor, wenn die ACCENTRO Real Estate AG aufgrund von Eigenkapitalinstrumenten oder vertraglichen Vereinbarungen über mehr als 
50 % der Stimmrechte verfügt und mit diesem Stimmrechtsanteil ein substanzielles Entscheidungsrecht in Bezug auf die relevanten Aktivitäten verbunden ist. Tochterunternehmen werden von dem Zeitpunkt an vollkonsolidiert, an dem die Beherrschung auf das Mutterunternehmen übergegangen ist. Sie werden entkonsolidiert, wenn die Beherrschung endet.

Tochterunternehmen umfassen grundsätzlich auch strukturierte Einheiten, die durch die ACCENTRO Real Estate AG beherrscht werden. Strukturierte Einheiten sind solche, bei denen Stimmrechte oder ähnliche Rechte nicht den dominierenden Faktor zur Beurteilung der Beherrschung darstellen. Es bestehen derzeit zwei strukturierte Einheiten, die der Konzern trotz fehlender Stimmrechtsmehrheit faktisch kontrolliert. Hierbei handelt es sich um Objektgesellschaften, bei denen der Privatisierungsprozess und die Finanzierung vom ACCENTRO-Konzern kontrolliert und gesteuert wurden, so dass der ACCENTRO-Konzern maßgeblich an variablen Rückflüssen partizipiert.

b)     Tochterunternehmen

In den Konzernabschluss wurden alle wesentlichen Tochterunternehmen der ACCENTRO Real Estate AG einbezogen. Eine Aufstellung der einbezogenen Unternehmen findet sich in Abschnitt 2.2.e) Alle wesentlichen Tochterunternehmen wurden im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss der ACCENTRO Real Estate AG einbezogen.

Die Bilanzierung von Unternehmenserwerben erfolgt nach der Erwerbsmethode nach IFRS 3, sofern ein Geschäftsbetrieb erworben wird. Wenn kein Geschäftsbetrieb erworben wird, erfolgt die Konsolidierung nach IFRS 10 als Erwerb von Vermögenswerten und Schulden. 

Anteile anderer Gesellschafter am Eigenkapital des Tochterunternehmens werden innerhalb des Konzerneigenkapitals als Anteile ohne beherrschenden Einfluss ausgewiesen, sofern es sich nicht um Anteile außenstehender Gesellschafter an konsolidierten Personenhandelsgesellschaften handelt. Nicht-beherrschende Eigentumsanteile an Tochterunternehmen und der daraus resultierende Gewinn beziehungsweise Verlust sowie zusammengefasste Finanzinformationen von Tochterunternehmen mit wesentlichen nicht-beherrschenden Anteilen werden im Abschnitt 4.6. bereitgestellt. Bei einem Tochterunternehmen in der Rechtsform der GmbH & Co. KG erfolgt der Ausweis von Anteilen anderer Gesellschafter als Fremdkapital, da diesen ein nicht abdingbares Kündigungsrecht gemäß HGB zusteht. 

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden von Tochtergesellschaften werden konzerneinheitlich ausgeübt und es findet eine Aufwands- und Ertragskonsolidierung, Schulden- sowie Kapitalkonsolidierung statt.

c)     Joint Ventures

Gemeinschaftliche Vereinbarungen (Joint Arrangements IFRS 11) basieren auf vertraglichen Vereinbarungen, auf deren Grundlage zwei oder mehr Partner eine wirtschaftliche Aktivität begründen, die der gemeinschaftlichen Führung unterliegt. Gemeinschaftliche Führung liegt vor, wenn die Partner zusammenwirken müssen, um die relevanten Aktivitäten der gemeinschaftlichen Vereinbarung zu steuern und Entscheidungen die einstimmige Zustimmung der beteiligten Partner erfordern. Um ein Gemeinschaftsunternehmen (Joint Venture) handelt es sich bei einer solchen gemeinschaftlichen Vereinbarung dann, wenn die Partner, die die gemeinschaftliche Führung ausüben, Rechte und Pflichten am Nettoreinvermögen der Vereinbarung besitzen.

Im Konzernabschluss der ACCENTRO Real Estate AG bestehen sieben Joint Ventures (Vorjahr: neun), die gemäß IAS 28 nach der Equity-Methode bilanziert werden.

d)     Assoziierte Unternehmen 

Assoziierte Unternehmen sind Unternehmen, auf die die ACCENTRO Real Estate AG direkt oder indirekt über Tochterunternehmen zwar einen maßgeblichen, jedoch keinen beherrschenden Einfluss ausüben kann. Als maßgeblichen Einfluss bezeichnet man die Möglichkeit, an den finanz- und geschäftspolitischen Entscheidungen eines anderen Unternehmens mitzuwirken, ohne diese jedoch zu beherrschen. Maßgeblicher Einfluss liegt grundsätzlich vor, wenn die ACCENTRO Real Estate AG als Investor direkt oder indirekt über Tochterunternehmen 20 % oder mehr der Stimmrechte hält. 

Anteile an Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen, die für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns bedeutsam sind, werden nach der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Angaben zu den mit den Anteilen der ACCENTRO Real Estate AG an Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen verbundenen Risiken sowie zusammengefasste Finanzinformationen zu diesen Unternehmen werden im Abschnitt 4.8. dargestellt. In Bezug auf Gemeinschaftsunternehmen und assoziierte Unternehmen, die für sich genommen nicht wesentlich sind, werden die zusammengefassten Finanzinformationen in aggregierter Form dargestellt. 

Die ACCENTRO Real Estate AG beteiligt sich einerseits aus operativen Erwägungen an Joint Ventures oder assoziierten Unternehmen sowie andererseits, um das eigene Privatisierungs- und Bestandsgeschäft um attraktive Beteiligungen zu ergänzen. Hintergrund ist somit oftmals eine Teilhabe an deren Privatisierungsprozess. Somit besteht hier auch eine gewisse Nähe zur originären operativen Geschäftstätigkeit der ACCENTRO, allerdings wird vor allem und oftmals auch eine Rolle als Finanzierer übernommen. Daher wird das laufende Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen sowie auch etwaige Wertminderungsaufwendungen ab dem Berichtsjahr einheitlich dem Finanzergebnis zugeordnet und dieses Ergebnis fließt somit nicht in das EBIT ein. Die Vorjahresvergleichszahlen wurden entsprechend angepasst. Einmalige Wertminderungsaufwendungen auf gewährte Eigen- und Fremdfinanzierungen werden gesondert ausgewiesen, um hiermit auch eine höhere Transparenz für den Bilanzleser zu schaffen.

Für die nach der Equity-Methode bilanzierte Beteiligungen an assoziierten Unternehmen findet eine Überführung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden auf konzerneinheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden statt. Dazu gehört unter anderem die Aktivierung von Fremdkapitalzinsen für in assoziierten Unternehmen gebundene Projektentwicklungen sowie die Klassifizierung von Immobilien als Renditeimmobilien nach IAS 40. Diese Informationen werden - soweit durch die Beteiligung keine nach IFRS ausreichenden Informationen zur Verfügung gestellt werden - geschätzt bzw. durch Nutzung von Immobilienbewertungsgutachten bestmöglich approximiert. 

e)     Konsolidierungskreis

Zum 31. Dezember 2021 haben sich gegenüber dem Vorjahr folgende Änderungen im Konsolidierungskreis ergeben:

Darüber hinaus wurden eine Vorratsgesellschaft erworben, welche aufgrund von Unwesentlichkeit zum 
31. Dezember 2021 nicht konsolidiert wurde.

Nachfolgend sind die neben der ACCENTRO Real Estate AG in den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021 einbezogenen Gesellschaften aufgeführt. 

f) Wesentliche Änderungen des Konsolidierungskreises in der Berichtsperiode

Erwerb der Accentro Gera Wohnen 2 GmbH (vormals: Lekova 18 GmbH)

Mit notariellem Rahmenvertrag vom 12. November 2020 hat die ACCENTRO Real Estate AG 89,9 % der Geschäftsanteile an der Accentro Gera Wohnen 2 GmbH erworben. Die Anschaffungskosten der Anteile belaufen sich auf 7.229 TEUR zzgl. Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 270 TEUR. Im Zuge der Transaktion wurde durch die ACCENTRO Real Estate AG zudem ein Gesellschafterdarlehen im Wert von 21.989 TEUR erworben.

Der Erwerb der Accentro Gera Wohnen 2 GmbH wurde nicht als Unternehmenszusammenschluss im Sinne des IFRS 3 klassifiziert, da die Gesellschaft keinen Geschäftsbetrieb im Sinne des IFRS 3 ausübt. Vielmehr wurde der Anteilskauf als Erwerb einer Gruppe von Vermögenswerten und Schulden (Sachgesamtheit ohne Unternehmensqualität) abgebildet. Die Anschaffungskosten wurden den einzelnen identifizierbaren Vermögenswerten und Schulden der erworbenen Gesellschaft zum Erwerbszeitpunkt nach Maßgabe der relativen beizulegenden Zeitwerte zugeordnet. 

Im Konzernabschluss der ACCENTRO wurde die Accentro Gera Wohnen 2 GmbH in Übereinstimmung mit den Vorgaben des IFRS 10 vollkonsolidiert. Die Erstkonsolidierung erfolgt mit Eintritt der Vollzugsbedingungen des Anteilskaufvertrags am und zum 31. März 2021.

Im Zuge der Transaktion wurden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Wert von 32.691 TEUR sowie Rechte aus Erbbaurechtsverträgen in Höhe von 5.497 TEUR erworben. Die zum Stichtag bestehenden Erbbaurechtsverträge für acht Grundstücke des Bestandes der Accentro Gera Wohnen 2 GmbH fallen in den Anwendungsbereich von IFRS 16, da mittels derartiger Verträge das Recht zur Nutzung eines Grundstücks auf den Erbbauberechtigten für einen bestimmten Zeitraum gegen Zahlung eines Entgelts übertragen wird. Beim erstmaligen Ansatz wird die Leasingverbindlichkeit mit dem Barwert der Erbbauzinszahlungen angesetzt. Das Nutzungsrecht wird analog zur Verbindlichkeit in derselben Höhe angesetzt, da es keine über den Erbbauzins hinausgehenden Zahlungen für das Erbbaurecht gab. Dieser Wertansatz wurde als Fair Value zum Erstkonsolidierungszeitpunkt in Höhe von 5.497 TEUR übernommen.

Die relativen beizulegenden Zeitwerte der identifizierten Vermögenswerte und Schulden der Accentro Gera Wohnen 2 GmbH stellen sich im Erwerbszeitpunkt wie folgt dar:

Der disproportionale Anteil der nicht beherrschenden Gesellschafter am Nettovermögen ist auf höhere Anschaffungskosten für die Anteile dieser Gesellschafter zurückzuführen, die im Zusammenhang mit der anteiligen Übernahme des Gesellschafterdarlehens stand, welches zunächst nicht mit erworben wurde und erst im Geschäftsjahr 2021 nachträglich korrigiert wurde.

Das Immobilienvermögen wurde den langfristigen Renditeimmobilien (IAS 40) zugeordnet. 

Erwerb der Lekova 19 GmbH 

Mit notariellem Rahmenvertrag ebenfalls vom 12. November 2020 hat die ACCENTRO Real Estate AG 89,9 % der Geschäftsanteile an der Lekova 19 GmbH erworben. Die Anschaffungskosten der Anteile belaufen sich auf 3.840 TEUR zzgl. Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 56 TEUR. Im Zuge der Transaktion wurde durch die ACCENTRO Real Estate AG zudem ein Gesellschafterdarlehen im Wert von 2.902 TEUR erworben. 

Der Erwerb der Gesellschaft wurde nicht als Unternehmenszusammenschluss im Sinne des IFRS 3 klassifiziert, da die Gesellschaft keinen Geschäftsbetrieb im Sinne des IFRS 3 ausübt. Vielmehr wurde der die Anteilskauf als Erwerb einer Gruppe von Vermögenswerten und Schulden (Sachgesamtheit ohne Unternehmensqualität) abgebildet. Die Anschaffungskosten wurden den einzelnen identifizierbaren Vermögenswerten und Schulden der erworbenen Gesellschaften zum Erwerbszeitpunkt nach Maßgabe der relativen beizulegenden Zeitwerte zugeordnet.  

Im Konzernabschluss der ACCENTRO wurde die Lekova 19 GmbH in Übereinstimmung mit den Vorgaben des IFRS 10 vollkonsolidiert. Die Erstkonsolidierung erfolgte mit Eintritt der Vollzugsbedingungen des Anteilskaufvertrags am und zum 30. April 2021.

Im Zuge der Transaktion wurden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Wert von 7.187 TEUR erworben.

Die relativen beizulegenden Zeitwerte der identifizierten Vermögenswerte und Schulden der Lekova 19 GmbH stellen sich im Erwerbszeitpunkt wie folgt dar:

Das Immobilienvermögen wurde den langfristigen Renditeimmobilien (IAS 40) zugeordnet.

Erwerb der Lekova 26 GmbH

Mit notariellem Rahmenvertrag vom 18. November 2021 und zugehörigem Geschäftsanteilskauf- und Abtretungsvertrag hat die ACCENTRO Real Estate AG 89,9 % der Geschäftsanteile an der Lekova 26 GmbH erworben. Die Anschaffungskosten der Anteile belaufen sich auf 10.697 TEUR zzgl. Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 311 TEUR. Im Zuge der Transaktion wurde durch die ACCENTRO Real Estate AG zudem ein Gesellschafterdarlehen im Wert von 6.078 TEUR erworben.

Der Erwerb der Gesellschaft wurde nicht als Unternehmenszusammenschluss im Sinne des IFRS 3 klassifiziert, da die Gesellschaft keinen Geschäftsbetrieb im Sinne des IFRS 3 ausübt. Vielmehr wurde der Anteilskauf als Erwerb einer Gruppe von Vermögenswerten und Schulden (Sachgesamtheit ohne Unternehmensqualität) abgebildet. Die Anschaffungskosten wurden den einzelnen identifizierbaren Vermögenswerten und Schulden der erworbenen Gesellschaft zum Erwerbszeitpunkt nach Maßgabe der relativen beizulegenden Zeitwerte zugeordnet.  

Im Konzernabschluss der ACCENTRO wurde die Lekova 26 GmbH in Übereinstimmung mit den Vorgaben des IFRS 10 vollkonsolidiert. Die Erstkonsolidierung erfolgte nach Eintritt der Vollzugsbedingungen des Anteilskaufvertrags am und zum 30. November 2021.

Im Zuge der Transaktion wurden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Wert von 18.218 TEUR erworben.

Die relativen beizulegenden Zeitwerte der identifizierten Vermögenswerte und Schulden der Lekova 26 GmbH stellen sich im Erwerbszeitpunkt wie folgt dar:

Das Immobilienvermögen wurde den langfristigen Renditeimmobilien (IAS 40) zugeordnet.

Erwerb von Anteilen der Wissmannstrasse 15. Grundbesitz GmbH

Die im Geschäftsjahr 2020 entkonsolidierte und daraufhin nach der Equity-Methode bilanzierte Beteiligung an der Gesellschaft Wissmannstrasse 15. Grundbesitz GmbH wurde per 30. Juni 2021 erneut vollkonsolidiert, da die ACCENTRO im ersten Halbjahr 2021 ihre Anteile auf 89,5 % (31. Dezember 2020: 30 %) aufstockte. 

Der Erwerb der Gesellschaft wurde nicht als Unternehmenszusammenschluss im Sinne des IFRS 3 klassifiziert, da die Gesellschaft keinen Geschäftsbetrieb im Sinne des IFRS 3 ausübt. Vielmehr wurde der Anteilskauf als Erwerb einer Gruppe von Vermögenswerten und Schulden (Sachgesamtheit ohne Unternehmensqualität) abgebildet. Die Anschaffungskosten wurden den einzelnen identifizierbaren Vermögenswerten und Schulden der erworbenen Gesellschaft zum Erwerbszeitpunkt nach Maßgabe der relativen beizulegenden Zeitwerte zugeordnet.  

Im Konzernabschluss der ACCENTRO wurde die Wissmannstrasse 15. Grundbesitz GmbH in Übereinstimmung mit den Vorgaben des IFRS 10 vollkonsolidiert. Die Erstkonsolidierung erfolgt am und zum 30. Juni 2021.

Die relativen beizulegenden Zeitwerte der identifizierten Vermögenswerte und Schulden der Wissmannstrasse 15. Grundbesitz GmbH stellen sich im Erwerbszeitpunkt wie folgt dar:

Das Immobilienvermögen wurde den Vorratsimmobilien zugeordnet.

Die im Zuge der Transaktion aufgedeckten stillen Reserven (auf Basis der höheren Anschaffungskosten der Anteile im Zeitpunkt des Erwerbs im Vergleich zum Zeitpunkt ihrer vorherigen Veräußerung im Berichtsjahr) in Höhe von 947 TEUR wurden vollständig zurückgenommen und daher wertgemindert, da eine Wertsteigerung der dahinter liegenden Vermögenswerte nicht gegeben ist.

Erwerb der LHC Beteiligungs GmbH 

Mit notariellem Kaufvertrag vom 10. November 2020 hat die ACCENTRO Real Estate AG 100 % der Geschäftsanteile an der LHC Beteiligungs GmbH erworben. Die Anteile wurden allerdings erst mit Lastenfreiheit Ende Dezember 2021 auf die ACCENTRO übertragen. Erst in diesem Zeitpunkt erfolgte auch die Kaufpreiszahlung für die Anteile. Die Anschaffungskosten der Anteile an der LHC Beteiligungs GmbH belaufen sich auf 1.500 TEUR zzgl. Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 90 TEUR. Im Zuge der Transaktion wurde durch die ACCENTRO  zudem ein Gesellschafterdarlehen im Wert von 15.476 TEUR erworben. 

Der Erwerb der Gesellschaft wurden nicht als Unternehmenszusammenschluss im Sinne des IFRS 3 klassifiziert, da die Gesellschaft keinen Geschäftsbetrieb im Sinne des IFRS 3 ausübt. Vielmehr wurde der Anteilskauf als Erwerb einer Gruppe von Vermögenswerten und Schulden (Sachgesamtheit ohne Unternehmensqualität) abgebildet. Die Anschaffungskosten wurden den einzelnen identifizierbaren Vermögenswerten und Schulden der erworbenen Gesellschaft zum Erwerbszeitpunkt nach Maßgabe der relativen beizulegenden Zeitwerte zugeordnet.  

Im Konzernabschluss der ACCENTRO wurde die LHC Beteiligungs GmbH in Übereinstimmung mit den Vorgaben des IFRS 10 vollkonsolidiert. Die Erstkonsolidierung erfolgte mit Eintritt der Vollzugsbedingungen des Kaufvertrages am und zum 31. Dezember 2021.

Die LHC Beteiligungs GmbH ist mit jeweils 50 % als Joint-Venture-Partner an zwei Holdinggesellschaften beteiligt, deren Tochterunternehmen mehrere Immobilien halten.

Die relativen beizulegenden Zeitwerte der identifizierten Vermögenswerte und Schulden der LHC Beteiligungs GmbH stellen sich im Erwerbszeitpunkt wie folgt dar:

Die Beteiligungen an diesen unter der vollkonsolidierten LHC Beteiligungs GmbH gehaltenen Joint-Venture-Unternehmen, die jeweils nach der Equity-Methode bewertet werden, wurden zum 31. Dezember 2021 nach Ersterfassung um 4.500 TEUR wertgemindert. Ursächlich für diese Wertminderung war die Bewertung der von diesen Unternehmen mittelbar gehaltenen Immobilien durch unabhängige Sachverständige zum Bilanzstichtag am 31. Dezember 2021 und unter Berücksichtigung vorrangig zu bedienender Bankschulden. 

Erwerb von Vorratsgesellschaften

Die ACCENTRO erwarb im Geschäftsjahr 2021 jeweils 100 % der Anteile an vier Vorratsgesellschaften zu einem Kaufpreis von jeweils 28 TEUR. Die Gesellschaften ACCENTRO 23. Wohneigentum GmbH und ACCENTRO 24. Wohneigentum GmbH erwarben zum Jahresende Vorratsimmobilien. Die ACCENTRO brachte ihre Beteiligungen an den Gesellschaften Lekova 19 GmbH, ACCENTRO Gera Wohnen GmbH, ACCENTRO Gera Wohnen 2 GmbH, ACCENTRO Dessau Wohnen GmbH und ACCENTRO Halle Wohnen GmbH in die ACCENTRO EAST Holding GmbH ein, welche nun als Holdinggesellschaft fungiert. Die ACCENTRO 25. Wohneigentum GmbH ist zum Jahresende noch eine Vorratsgesellschaft, welche aus Wesentlichkeitsgesichtspunkten nicht konsolidiert wird.

ACCENTRO Bayern GmbH

Mit notariellem Geschäftsanteilskauf- und Abtretungsvertrag vom 18. November 2021 hat die ACCENTRO 89,9 % der Geschäftsanteile an der ACCENTRO Bayern GmbH veräußert. Darüber hinaus veräußert die ACCENTRO im Zuge dieser Transaktion ein Gesellschafterdarlehen in Höhe von 21.973 TEUR an den Käufer. Die ACCENTRO behält 10,1% der Anteile an der ACCENTRO Bayern GmbH als Minderheitsgesellschafter zurück.

Bei einem Kaufpreis in Höhe von 10.702 TEUR für 89,9 % der Anteile, ergibt sich für 100 % der Anteile ein Kaufpreis in Höhe von 11.905 TEUR, somit ergibt sich für 10,1 % der Anteile ein Wert in Höhe von 1.202 TEUR. 

Aus dem Verkauf von 89,9 % der Anteile ergibt sich ein Entkonsolidierungserfolg in Höhe von 11.601 TEUR, dieser setzt sich zusammen aus dem Veräußerungspreis in Höhe von 10.702 TEUR sowie der Übernahme des negativen Eigenkapitals durch den Käufer in Höhe von 899 TEUR.

Der beizulegende Zeitwert der Altanteile wird in Höhe von 1.202 TEUR abgeleitet, zuzüglich des Ertrages aus der Übernahme des negativen Eigenkapitals durch den Käufer in Höhe von 101 TEUR, so dass sich ein Ertrag in Höhe von insgesamt 1.303 TEUR ergibt. 

Insgesamt ergibt sich ein Ertrag in Höhe von 12.904 TEUR aus der Transaktion. Sämtliche aus dieser Transaktion bestehen Forderungen wurden bereits vollständig im Berichtsjahr beglichen.

Änderungen bei den nach der Equity-Methode einbezogenen Unternehmen

KAISER 102 Projektentwicklungs GmbH 

Gemäß Geschäftsanteils- und Abtretungsvertrages vom 29. April 2021 hat die ACCENTRO eine 51%-Beteiligung an der KAISER 102 Projektentwicklungs GmbH zu einem Kaufpreis von 6 TEUR erworben. Gemäß IFRS 10 liegt ein Mutter-Tochter-Verhältnis vor, wenn das Mutterunternehmen aufgrund bestehender Rechte die Fähigkeit hat, die relevanten Aktivitäten des Tochterunternehmens zu bestimmen. Die Satzung der Gesellschaft wurde mit Abschluss des Geschäftsanteils- und Abtretungsvertrages über die KAISER 102 Projektentwicklungs GmbH dahingehend geändert, dass für Beschlüsse der Gesellschafterversammlung eine 2/3 Mehrheit notwendig sind. Die ACCENTRO kann somit die relevanten Aktivitäten des untergeordneten Unternehmens (Kaiser 102) nur zusammen mit dem anderen Anteilseigner lenken. Somit bezieht die ACCENTRO die Beteiligung nach der Equity-Methode ein, da es sich um ein Gemeinschaftsunternehmen handelt.

LHC Holding GmbH & Co. KG und LHC Holding 2 GmbH & Co. KG

Im Rahmen des Erwerbs der 100% Beteiligung an der LHC Beteiligungs GmbH erwarb die ACCENTRO zwei indirekte 50 % Beteiligungen an den Gesellschaften LHC Holding GmbH & Co. KG und LHC Holding 2 GmbH & Co. KG. Die LHC Beteiligungs GmbH hat eine Joint Venture Agreement mit der LHC Invest GmbH abgeschlossen. Im Zuge dieses Rahmenvertrags wurden die o.g. Holdings und vier weitere unterhalb dieser Holdings liegenden Tochtergesellschaften (Projektimmobiliengesellschaften) gegründet. Somit bezieht die ACCENTRO die Beteiligungen jeweils nach der Equity-Methode in den Konzern ein, da es sich um Gemeinschaftsunternehmen handelt.

Wohneigentum Berlin GbR

Das Gemeinschaftsunternehmen Wohneigentum Berlin GbR wurde im Jahr 2021 abgewickelt und wird daher nicht mehr berücksichtigt.

Urbanstraße 5 Projekt GmbH

Das Gemeinschaftsunternehmen Urbanstraße 5 Projekt GmbH wurde im Jahr 2021 abgewickelt und wird daher nicht mehr berücksichtigt.

Belle Époque Quartier Gehrensee GmbH

Mit notariell beurkundetem Geschäftsanteilskaufvertrag vom 27. Oktober 2021 verkaufte die ACCENTRO 24,996% ihrer Anteile an der Belle Époque Quartier Gehrensee GmbH, Berlin, sowie ein an diese Gesellschaft gewährtes Gesellschafterdarlehen. Da der Nutzen-Lasten- Wechsel per 31. Dezember 2021 noch nicht erfolgt war, sondern Anfang des Geschäftsjahres 2022 vollzogen wurde, werden die Beteiligung sowie das Gesellschafterdarlehen mit ihrem Veräußerungspreis von insgesamt TEUR 16.000 (davon TEUR 3.250 für die Anteile und TEUR 12.750 für das Gesellschafterdarlehen) als zur Veräußerung nach IFRS 5 gehalten ausgewiesen. Der vollständige Kaufpreis inklusive bis zum Zahlungszeitpunkt aufgelaufener Zinsen (16.673 TEUR) konnte Ende März 2022 vereinnahmt werden.

Basdorfer Gärten BF6 Liegenschaften GmbH

Mit notariellem Geschäftsanteilskauf- und -abtretungsvertrag vom 1. Juni 2021 hat die ACCENTRO ihren Anteil in Höhe von 49% an der SHG Basdorfer Gärten BF6 Liegenschaften GmbH zu einem Verkaufspreis in Höhe von 12.250 EUR veräußert. Die Gesellschaft ist damit aus dem Konzern ausgeschieden.

2.3     Segmentberichterstattung

Die interne Berichterstattung an den Vorstand der ACCENTRO Real Estate AG, der das oberste Führungsgremium im Sinne des IFRS ist (Management Approach), erfolgt ohne regionale Unterteilung. Der Konzern handelt mit bzw. bewirtschaftet ausschließlich in Deutschland gelegene Immobilien. Eine geografische Segmentierung wird daher nicht vorgenommen. Im Konzern der ACCENTRO erfolgt im Geschäftsjahr 2021 erstmalig eine Unterteilung in Segmente (daher keine Vorjahresangaben), die sich an der internen Steuerung in den drei Segmenten „Handels- bzw. Privatisierungsgeschäft", „Bestandsgeschäft" und „Dienstleistungsgeschäft" orientiert. In den folgenden Geschäftsjahren ist mit dem weiteren Ausbau des Bestandsgeschäfts auch die Fortentwicklung der Segmentberichterstattung vorgesehen.

Die ACCENTRO hat im laufenden Geschäftsjahr 2021 keine Umsatzerlöse von mehr als 10% mit einzelnen Gegenparteien erzielt.

2.4     Beizulegender Zeitwert

Nach IFRS 13 entspricht der beizulegende Zeitwert (Fair Value) dem Preis, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Marktteilnehmern unter aktuellen Marktbedingungen am Bewertungsstichtag im Rahmen eines geordneten Geschäftsvorfalls getauscht werden könnte. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts kann unter Anwendung des marktbasierten Ansatzes, des kostenbasierten Ansatzes oder des einkommensbasierten Ansatzes erfolgen. Dabei wird die Verwendung maßgeblicher beobachtbarer marktbasierter Inputfaktoren auf ein Höchstmaß erhöht und die Verwendung nicht beobachtbarer Inputfaktoren auf ein Mindestmaß verringert.

Die Inputfaktoren werden in folgende Bewertungshierarchie unterteilt:

• Stufe 1: Nicht angepasste quotierte Preise auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, wobei der Bilanzierende am Bewertungsstichtag Zugang zu diesen aktiven Märkten haben muss (IFRS 13 - Appendix A, IFRS 13.76)

• Stufe 2: Direkt oder indirekt beobachtbare Inputfaktoren, die nicht Stufe 1 zuzuordnen sind (IFRS 13 - Appendix A, IFRS 13.81)

• Stufe 3: Nicht beobachtbare Inputfaktoren (IFRS 13 - Appendix A, IFRS 13.86)

Sind die einzelnen Inputfaktoren verschiedenen Ebenen der Fair-Value-Hierarchie zuzuordnen, werden sie zunächst in signifikante und nicht signifikante Inputfaktoren unterschieden. Die Einordnung der gesamten Fair-Value-Bewertung richtet sich dann nach der Ebene des am niedrigsten eingestuften signifikanten Inputfaktors (IFRS 13.73 ff.). 

2.5     Klassifizierung in kurz- und langfristige Vermögenswerte und Schulden

Der Konzern gliedert seine Vermögenswerte und Schulden in der Bilanz in kurz- und langfristige Vermögenswerte bzw. Schulden. Ein Vermögenswert ist als kurzfristig einzustufen, wenn:

• die Realisierung des Vermögenswertes innerhalb des normalen Geschäftszyklus erwartet wird oder der Vermögenswert zum Verkauf oder Verbrauch innerhalb dieses Zeitraums gehalten wird oder

• die Realisierung des Vermögenswerts innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abschlussstichtag erwartet wird, oder

• es sich um Zahlungsmittel oder Zahlungsmitteläquivalente handelt, es sei denn, der Tausch oder die Nutzung des Vermögenswertes zur Erfüllung einer Verpflichtung ist für einen Zeitraum von mindestens zwölf Monaten nach dem Abschluss eingeschränkt.

Alle anderen Vermögenwerte werden als langfristig eingestuft.

Eine Schuld ist als kurzfristig einzustufen, wenn:

• die Erfüllung der Schuld innerhalb des normalen Geschäftszyklus erwartet wird, oder

• die Erfüllung der Schuld innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abschlussstichtag erwartet wird oder

• das Unternehmen kein uneingeschränktes Recht zur Verschiebung der Erfüllung der Schuld um mindestens zwölf Monate nach dem Abschlussstichtag hat (z.B. bei einem Verstoß gegen Kreditbedingungen).

Alle anderen Schulden werden als langfristig eingestuft. Latente Steueransprüche und Schulden werden als langfristige Vermögenswerte bzw. Schulden eingestuft.

2.6     Finanzinstrumente

2.6.1     Finanzielle Vermögenswerte

An- und Verkäufe von finanziellen Vermögenswerten werden zum Erfüllungstag erfasst. Sie werden zum Zugangszeitpunkt zum beizulegenden Zeitwert unter Berücksichtigung von direkt zurechenbaren Transaktionskosten bilanziert, soweit keine erfolgswirksame Bewertung zum beizulegenden Zeitwert erfolgt. Im ACCENTRO-Konzern werden derzeit nur Kredite und Forderungen bilanziert, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden. Bei sämtlichen zum Fair Value bilanzierten finanziellen Vermögenswerten (insbesondere Beteiligungen) werden Wertänderungen im beizulegenden Zeitwert ergebnisneutral erfasst. Dividenden werden hingegen ergebniswirksam realisiert.

ACCENTRO bedient sich des sogenannten vereinfachten Wertminderungsmodells nach IFRS 9.5.5.15 und berechnet den Wertberichtigungsbedarf soweit möglich (insbesondere für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen) in Höhe der über die gesamte Laufzeit erwarteten Kreditverluste, wobei Sicherheiten (z. B. bei veräußertem Immobilienvermögen die noch ausstehende grundbuchrechtliche Umschreibung) berücksichtigt werden. Sobald ersichtlich ist, dass eine Mietforderung uneinbringlich ist, wird hingegen der volle Betrag erfolgswirksam ausgebucht.

Bei vollständigem oder teilweisem Wegfall der Gründe für eine Wertminderung werden die Forderungen bis höchstens auf die fortgeführten Anschaffungskosten erfolgswirksam zugeschrieben.

2.6.2     Finanzielle Verbindlichkeiten

Nicht-derivative Finanzverbindlichkeiten werden bei ihrem erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert nach Abzug von Transaktionskosten angesetzt. In den Folgeperioden werden sie zu fortgeführten Anschaffungskosten (Amortized Cost) bewertet. Jede Differenz zwischen dem Auszahlungsbetrag (nach Abzug von Transaktionskosten) und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Verbindlichkeit unter Anwendung der Effektivzinsmethode in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Finanzverbindlichkeiten werden als kurzfristig klassifiziert, wenn der Konzern nicht das unbedingte Recht hat, die Begleichung der Verbindlichkeit auf einen Zeitpunkt mindestens zwölf Monate nach dem Bilanzstichtag zu verschieben.

Im Rahmen der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts erfolgt die Diskontierung der zu erwartenden zukünftigen Zahlungsströme auf Basis eines laufzeitadäquaten Marktzinses. Individuellen Merkmalen der zu bewertenden Finanzinstrumente wird durch marktübliche Bonitäts- beziehungsweise Liquiditätsspreads Rechnung getragen.

2.7     Leasingverhältnisse 

Der seit dem 1. Januar 2019 verpflichtend anzuwendende Leasingstandard IFRS 16 „Leasingverhältnisse" führt für Leasingnehmer nur noch ein einziges Bilanzierungsmodell (Right-of-Use-Modell) ein, wonach grundsätzlich alle Leasingverhältnisse in der Bilanz anzusetzen sind. Die Unterscheidung zwischen Operating- und Finanzierungsleasingverhältnissen bleibt lediglich für die Bilanzierung als Leasinggeber erhalten. Als Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 sind alle Verträge anzusehen, die ACCENTRO das Recht einräumen, die Nutzung eines identifizierten Vermögenswerts über einen bestimmten Zeitraum gegen Entgelt kontrollieren zu können. Für solche Leasingverträge, die ein Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 darstellen, werden Leasingverbindlichkeiten in Höhe des Barwerts der künftigen Leasingzahlungen, diskontiert mit dem laufzeitadäquaten Grenzfremdkapitalzinssatz, angesetzt. Korrespondierend hierzu werden auf der Aktivseite Nutzungsrechte an den Leasingobjekten (Right-of-Use Assets) in Höhe der Leasingverbindlichkeit zuzüglich etwaiger Vorauszahlungen oder direkt zurechenbarer Initialkosten bilanziert. Die Leasingverbindlichkeiten werden finanzmathematisch fortentwickelt. Sie erhöhen sich um die periodischen Zinsaufwendungen und vermindern sich in Höhe der geleisteten Leasingzahlungen.

Modifikationen der Leasingverhältnisse werden grundsätzlich erfolgsneutral gegen das Nutzungsrecht erfasst. Eine erfolgswirksame Erfassung in der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt, wenn der Buchwert des Nutzungsrechts bereits auf null reduziert ist oder diese aufgrund einer teilweisen Beendigung des Leasingverhältnisses resultiert.

1. Der Konzern als Leasingnehmer

Die Bilanzierung von Leasingverhältnissen, bei denen der ACCENTRO-Konzern Leasingnehmer ist, erfolgt in Übereinstimmung mit IFRS 16 (Erfassung eines Nutzungsrechts und einer entsprechenden Leasingverbindlichkeit). 

Mit notariellem Rahmenvertrag vom 12. November 2020 hat die ACCENTRO Real Estate AG 89,9 % der Geschäftsanteile an der Accentro Gera Wohnen 2 GmbH erworben. Im Zuge der Transaktion wurden Rechte aus Erbbaurechtsverträgen in Höhe von 5.497 TEUR erworben. Die zum Stichtag bestehenden Erbbaurechtsverträge für acht Grundstücke des Bestandes der Accentro Gera Wohnen 2 GmbH fallen in den Anwendungsbereich von IFRS 16, da mittels derartiger Verträge das Recht zur Nutzung eines Grundstücks auf den Erbbauberechtigten für einen bestimmten Zeitraum gegen Zahlung eines Entgelts übertragen wird. Beim erstmaligen Ansatz wird die Leasingverbindlichkeit mit dem Barwert der Erbbauzinszahlungen angesetzt. Das Nutzungsrecht wird analog zur Verbindlichkeit in derselben Höhe angesetzt, da es keine über den Erbbauzins hinausgehenden Zahlungen für das Erbbaurecht gab. Dieser Wertansatz wurde als Fair Value zum Erstkonsolidierungszeitpunkt in Höhe von 5.497 TEUR übernommen. In Folgeperioden erfolgte eine Bewertung zusammen mit den jeweiligen Gebäuden sowie den anderen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert nach IAS 40.

Variable Leasingzahlungen, die nicht in die Bewertung der Leasingverbindlichkeiten mit einfließen genauso wie Leasingzahlungen aus kurzfristigen Leasingverhältnissen, aus Leasingverhältnissen über Vermögenswerte von geringem Wert sowie aus Leasingverträgen, die kein Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 darstellen, werden als Aufwendungen linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst.

2. Der Konzern als Leasinggeber

Der Konzern ist Leasinggeber im Rahmen der Vermietung von Immobilien. Bei den Leasingverträgen handelt es sich um Operating Leasing. 

2.8     Aufwands- und Ertragsrealisierung

Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass der wirtschaftliche Nutzen an den Konzern fließen wird, und die Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann.

Aufwendungen werden erfasst, sobald sie wirtschaftlich verursacht worden sind. 

Zinserträge und -aufwendungen werden zeitproportional unter Berücksichtigung der Restforderung/-verbindlichkeit und des Effektivzinssatzes über die Restlaufzeit realisiert.

2.9     Residualansprüche und Dividendenausschüttungen 

Die ACCENTRO Real Estate AG bezieht in ihren Konzernabschluss Tochterunternehmen in der Rechtsform einer Personengesellschaft ein, an denen Minderheiten beteiligt sind. Die Gesellschafterposition dieser Minderheiten ist nach IAS 32 aufgrund ihres gesetzlichen, nicht abdingbaren Kündigungsrechts im Konzernabschluss als Schuld zu bilanzieren. Zum Entstehungszeitpunkt dieser Schuld wird sie nach dem Barwert des Abfindungsanspruchs des Gesellschafters bewertet. Dies ist in der Regel der Betrag seiner Einlage. In der Folge wird die Schuld unter Berücksichtigung der Ergebnisverteilung fortgeschrieben. Die Veränderung der Schuld, soweit sie nicht auf Einlagen und Entnahmen beruht, wird erfolgswirksam erfasst. Führte die Fortschreibung zu einem rechnerischen Anspruch gegen den Gesellschafter, wird sie ausgesetzt, bis die Fortschreibung wieder eine Schuld gegenüber dem Gesellschafter ergibt. 

Bei im Konzern befindlichen Kapitalgesellschaften werden Verbindlichkeiten für Ausschüttungen an die Gesellschafter erst in der Periode des entsprechenden Gewinnverwendungsbeschlusses der Gesellschaf-terversammlung ausgewiesen.

3.     Schätzungen und Ermessensentscheidungen bei der Bilanzierung

Die Gesellschaft trifft im Rahmen der Aufstellung des Konzernabschlusses Einschätzungen und Annahmen über die zukünftig zu erwartende Entwicklung werttreibender Inputfaktoren auf der Grundlage der Verhältnisse am Bilanzstichtag. Die hieraus abgeleiteten Schätzungen können von den späteren tatsächlichen Gegebenheiten abweichen. 

Folgende Schätzungen wurden im Rahmen von Ansatz, Bewertung und Ausweis von Bilanzpositionen zu grunde gelegt:

• Bei der Klassifizierung von Finanzverbindlichkeiten als kurz- oder langfristig wird unter Verwendung der aktuellen Unternehmensplanung analysiert, welche Verbindlichkeiten voraussichtlich innerhalb der nächsten zwölf Monate zu tilgen sind und folgerichtig als kurzfristig auszuweisen sind. Die tatsächliche Tilgung kann hiervon je nach Vertriebserfolg abweichen.

• Für die Bewertung von Immobilien mit dem beizulegenden Zeitwert sind nach IFRS 13 mehrere Bewertungsparameter zu schätzen. Dabei sind insbesondere Annahmen zur Leerstandsentwicklung, der Entwicklung der Marktmieten, zu Instandhaltungsaufwendungen sowie zu Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätzen zu treffen, die Schätzunsicherheiten unterliegen.

• Bei der Schätzung der Nettoveräußerungspreise für Handelsimmobilien bestehen insbesondere im Hinblick auf die erzielbaren Verkaufspreise unsichere Faktoren. Grundlage für den Ansatz von Verkaufspreisen sind Einschätzungen zur Attraktivität von Mikrolagen und zur Entwicklung der Kaufkraft. Die Spannbreite in den Verkaufspreisen richtet sich nach dem jeweiligen Standort eines Handelsobjekts. Die Angemessenheit eines Preises und somit der Wertansatz in der Bilanz werden regelmäßig überprüft und bei Bedarf angepasst. Hierzu wird sich auch externer Gutachten bedient.

• Im Rahmen des Ansatzes von Rückstellungen bestehen Schätzbandbreiten über die möglichen zukünftigen Belastungen des Konzerns.

• Im Rahmen der zeitraumbezogenen Erlösrealisierung bei Bauleistungen (z.B. für den Ausbau von Dachgeschossen) sind zur Bestimmung des Leistungsfortschritts nach dem Cost-to-Cost Verfahren Schätzungen der erwarteten Gesamtkosten erforderlich.

• Für den Ansatz von laufenden und latenten Steuerposten müssen Schätzungen vorgenommen werden. Es bestehen Unsicherheiten hinsichtlich der Auslegung komplexer Steuersachverhalte, so dass Unterschiede zwischen den tatsächlichen Ergebnissen und den Annahmen oder künftige Änderungen der Einschätzungen Veränderungen des Steuerergebnisses in künftigen Perioden zur Folge haben können. 

• Soweit sich ACCENTRO an Gesellschaften beteiligt, deren Buchhaltung zum Bilanzstichtag noch vorläufig ist, bzw. bei denen ein vertiefender Einblick in die Buchhaltung nicht erfolgen kann, erfolgt eine bestmögliche Schätzung zur Gewährleistung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.

• Die Einschätzung, ob Darlehen gegen assoziierte Unternehmen aufgrund ihrer Ausgestaltung ausschließlich als eigenständiges zu bilanzierendes Finanzinstrument nach IFRS 9 zu klassifizieren sind (Expected Loss Model), oder ob diese nach IAS 28.38 den Regelungen für nach der Equity-Methode zu bilanzierende Vermögenswerte folgen (Incurred Loss Model).

• Zur Schätzung des beizulegenden Zeitwerts anteilsbasierter Vergütungstransaktionen muss das am besten geeignete Bewertungsverfahren bestimmt werden; dieses hängt von den Bedingungen der Gewährung ab. Für diese Schätzung sind weiterhin die Bestimmung der Inputfaktoren, die sich am besten eignen, um in dieses Bewertungsverfahren einzufließen, darunter insbesondere die voraussichtliche Laufzeit der Option, Volatilität und Dividendenrendite, und entsprechende Annahmen erforderlich. Um den beizulegenden Zeitwert von Transaktionen mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente, die mit Mitarbeitern abgewickelt werden, zum Gewährungsdatum zu bemessen, verwendet der Konzern ein Black-Scholes-Modell. Die Annahmen für die Schätzung des beizulegenden Zeitwerts anteilsbasierter Vergütungstransaktionen werden im Kapitel Eigenkapital dargestellt.

• ACCENTRO weist einen hohen Immobilienbestand im Vorratsvermögen aus, da diese Immobilien kurzfristig erworben und veräußert werden. Teilweise werden aufgrund nicht zeitnah verfügbarer Informationen Angaben z.B. zur Fälligkeitsstruktur bei Mietforderungen geschätzt, was jedoch aufgrund des insgesamt unbedeutenden Postens und unter Berücksichtigung geringer Mietausfälle sachgerecht ist.

Im Hinblick auf die Bilanzierungs- und Bewertungsregeln hat die ACCENTRO folgende Ermessensentscheidungen ihrer Bilanzierung zugrunde gelegt: 

• Beim Zugang und der Veräußerung von Immobilienpaketen ist zu entscheiden, ob hiermit der Erwerb oder der Verkauf eines Geschäftsbetriebs nach IFRS 3 einhergeht oder der Erwerb und die Veräußerung von Vermögenswerten und Schulden erfolgt. 

• Beim Erwerb von Immobilienportfolios ist zu entscheiden, ob diese planmäßig im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit veräußert werden sollen oder ob die Investitionen zur Erzielung von Mieteinnahmen und / oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden und es sich somit um als Finanzinvestition gehaltene Immobilien nach IAS 40.7 handelt.

• Bei der Erlösrealisierung aus dem Privatisierungsgeschäft ist der sachgerechte Zeitpunkt der Umsatzerfassung zu bestimmen, was insbesondere bei Portfolioverkäufen eine Auslegung zum Teil komplexer Verträge erfordert. Bei Portfolioverkäufen ist zu entscheiden, ob und wann die vertragliche Vollzugsvoraussetzungen der Verträge erfüllt sind und ob eine Realisierbarkeit der Erlöse gegeben ist.

• Im Rahmen der Bestimmung der Umsatzerlöse aus Vermietung müssen die als Betriebs- und Nebenkosten abgerechneten Leistungen dahingehend untersucht werden, ob eine originäre Leistungserbringung als Prinzipal oder die Vermittlung einer Fremdleistung als Agent vorliegt. Die Indikatoren für diese Beurteilung, die in ihrer Gesamtheit betrachtet werden und nicht kumulativ erfüllt sein müssen, sind die primäre Verantwortung für die Erfüllung der Leistung, das potenzielle Vorratsrisiko, Kosten nicht weiterbelasten zu können, sowie die Preissetzungsmacht für eine Leistung. 

• Beim Erstansatz von Finanzinstrumenten (IFRS 9) ist zu entscheiden, welcher der drei Bewertungskategorien diese zuzuordnen sind: erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert, erfolgsneutral (OCI) zum beizulegenden Zeitwert sowie zu fortgeführten Anschaffungskosten.

• Die Kantstraße 130b/Leibnizstraße 36, 36a GbR sowie die Kantstraße 130b/Leibnizstraße 36, 36a Immobilien Gesellschaft mbH werden unter Abschnitt 2.2e) als Tochterunternehmen des Konzerns dargestellt, obwohl der Konzern nur eine Beteiligung von 38,4 % beziehungsweise 40,8 % hält, da der Konzern die wesentlichen strategischen Entscheidungen innehat und über Finanzierungen sowie Vertriebsverträge maßgeblich an den Rückflüssen partizipiert. 

• Bei erworbenem Vorratsimmobilienbestand mittels Share Deal findet regelmäßig IFRS 5.32.c keine Anwendung, da die Weiterveräußerungsabsicht nicht an das Rechtskleid, sondern an den zugrunde liegenden Vorratsimmobilienbestand gebunden ist.

• Die Qualität von Verfügungsbeschränkungen ist hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die Klassifizierung als Finanzmittelfonds einzuschätzen. Sofern bankenseitige Verfügungsbeschränkungen die freie Mitteldisposition einschränken, erfolgt eine Ausgliederung aus dem Finanzmittelfonds in der Bilanz und/oder in der Kapitalflussrechnung. Guthaben aus Kaufpreiseingangskonten (MaBV) werden in den liquiden Mitteln ausgewiesen.

• Bei der DEUWA hält die ACCENTRO 50% der GmbH Anteile, jedoch nur 30% der Stimmrechte. Zudem wurde der Gesellschaft Eigen- und Fremdkapital zugeführt, dass in der Ausgestaltung weitgehend vergleichbar ist. Daher erfolgt ein Ausweis dieses Engagements (TEUR 2.734) insgesamt in den nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen.

• Bei der Bewertung gewährter Darlehen ist zur Bestimmung notwendiger Wertminderungen auch der beizulegende Wert erhaltener Sicherheiten zu bestimmen. Da diese fast ausnahmslos in Grundschulden bestehen, bedient sich ACCENTRO unabhängiger Bewertungsexperten. Die Bestimmung des verbleibenden Ausfallsrisikos bedarf Ermessen.

Sofern in Perioden nach dem Abschlussstichtag Fehler in den rechnungslegungsbezogenen Schätzungen und Wertansätzen einer Berichtsperiode ersichtlich werden, finden die Regelungen nach IAS 8 Anwendung. Demnach werden wesentliche Auslassungen oder fehlerhafte Darstellungen rückwirkend für alle sie betreffenden Berichtsperioden, bis hin zum aktuellen Abschluss, korrigiert, wenn sie die auf der Basis des Abschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen der Adressaten beeinflussen könnten. 

4.     Ergänzende Erläuterungen zu einzelnen Posten des Abschlusses

4.1     Goodwill

Ein Geschäfts- oder Firmenwert (Goodwill) ergibt sich im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses als Überschuss der Anschaffungskosten für die Anteile an einem Unternehmen bzw. einer Unternehmensgruppe über das erworbene anteilige Nettovermögen. Das Nettovermögen stellt den Saldo aus den gemäß IFRS 3 zu Zeitwerten bewerteten erworbenen identifizierbaren Vermögenswerten und den übernommenen Schulden und Eventualverbindlichkeiten dar. Der Goodwill wird mindestens jährlich und beim Vorliegen von Ereignissen oder Indikatoren, die auf eine Wertminderung hindeuten, geprüft. Ein Wertminderungsaufwand wird in der Höhe des Betrags erfasst, um den der Buchwert eines Vermögenswerts seinen erzielbaren Betrag übersteigt. Letzterer entspricht dem höheren Betrag aus beizulegendem Zeitwert des Vermögenswerts abzüglich Veräußerungskosten und den diskontierten Netto-Cashflows aus der weiteren Nutzung (Nutzungswert). Zur Beurteilung der Wertminderung werden die Vermögenswerte auf der niedrigsten Ebene zu Zahlungsmittel generierenden Einheiten zusammengefasst, für die sich Cashflows weitgehend unabhängig vom restlichen Unternehmen identifizieren lassen. Die Prüfung des Goodwills erfolgt auf Ebene der zahlungsmittelgenerierenden Einheit, der er zugeordnet ist.

Der Goodwill ist aus Unternehmenserwerben in den Geschäftsjahren 2007 und 2008 für das Handelsgeschäft und damit das heutige Privatisierungsgeschäft entstanden. Die Überprüfung auf Wertminderung des Goodwills erfolgte im vierten Quartal des Geschäftsjahres 2021. Hierzu wurde der erzielbare Betrag mit dem Buchwert der zahlungsmittelgenerierenden Einheit (hier: das Privatisierungsgeschäft) verglichen. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus Nutzungswert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten. Bei der Berechnung des Nutzungswerts werden die geschätzten künftigen Cashflows auf ihren Barwert abgezinst. Es werden Abzinsungssätze vor Steuern verwendet, die die gegenwärtige Marktsituation sowie die speziellen Risiken des Privatisierungsgeschäfts berücksichtigen. Hier hat sich eine deutliche Überdeckung sowohl für den Nutzungswert als auch für den auf Basis der erwarteten Verkaufserlöse der Vorratsimmobilien ermittelten beizulegenden Wert ergeben, sodass eine Wertminderung im Geschäftsjahr 2021 nicht notwendig war. Dabei wurde für Zwecke der Bestimmung des Nutzungswertes ein Detailplanungszeitraum von 3 Jahren, ein Diskontierungszinssatz von 5,06 % (Weighted Average Cost of Capital/WACC) vor Steuern bei einer Marktrisikoprämie von 8,0 % sowie kein nachhaltiges Wachstum in der ewigen Rente ab Ende des Detailplanungszeitraums unterstellt.

4.2     Selbstgenutzte Grundstücke und Gebäude 

Grundstücke und Gebäude werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Nachträgliche Anschaffungskosten werden angesetzt, sofern es wahrscheinlich ist, dass ein mit der Sachanlage verbundener künftiger wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird. Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen die geschätzten Nutzungsdauern der Vermögenswerte zugrunde. Die angenommene Nutzungsdauer für das Bürogebäude beträgt 33 Jahre. Die Abschreibungen werden erfolgswirksam in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Buchwerte der Sachanlagen werden auf Wertminderung überprüft, sobald Indikatoren dafür vorliegen, dass der Buchwert eines Vermögenswerts seinen erzielbaren Betrag übersteigt.

Zwei Immobilien werden nach IAS 16 als Sachanlagevermögen ausgewiesen und mit den Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten für Notargebühren und Grunderwerbsteuer bewertet. Es handelt sich insbesondere um das Bürogebäude in der Kantstraße 44/45, das seit Ende 2019 als Firmenzentrale selbst genutzt wird. 

4.3     Sachanlagevermögen und immaterielle Vermögenswerte

Das Sachanlagevermögen und die immateriellen Vermögenswerte sind mit den Anschaffungskosten, vermindert um kumulierte planmäßige Abschreibungen und kumulierte Wertminderungsaufwendungen, angesetzt. Die Anschaffungskosten beinhalten die Ausgaben, die direkt dem Erwerb zurechenbar sind. Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden nur dann aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass der Gesellschaft daraus zukünftig ein wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird. Reparaturen und Wartungen werden in dem Geschäftsjahr aufwandswirksam in der Gesamtergebnisrechnung erfasst, in dem sie angefallen sind.

Die Abschreibungen werden nach der linearen Methode unter Verwendung geschätzter Nutzungsdauern von in der Regel drei bis fünfzehn Jahren vorgenommen. Die Abschreibungsmethoden und wirtschaftlichen Nutzungsdauern werden zu jedem Bilanzstichtag überprüft und gegebenenfalls angepasst.

Die Buchwerte werden auf Wertminderung überprüft, sobald Indikatoren dafür vorliegen, dass der Buchwert den erzielbaren Betrag übersteigt.

Gewinne und Verluste aus den Abgängen von Vermögenswerten werden als Unterschiedsbetrag zwischen den Nettoveräußerungserlösen und dem Buchwert ermittelt und erfolgswirksam im Ergebnis erfasst.

Die Sachanlagen und die immateriellen Vermögenswerte beinhalten zum 31. Dezember 2021 die immateriellen Vermögenswerte, die Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie die Nutzungsrechte im Zusammenhang mit der Behandlung der Leasingverhältnisse nach IFRS 16.

4.4     Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien umfassen nach IAS 40 solche Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zweck der Wertsteigerung gehalten und nicht selbst genutzt oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden. 

Die Abgrenzung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und Vorratsimmobilien erfolgt anhand von festgelegten Kriterien mithilfe einer Entscheidungsmatrix. Entscheidungselemente sind hierbei im Wesentlichen die Finanzierungsstruktur, mögliches (Neubau-) Entwicklungspotenzial, eine kurzfristige Verkaufsabsicht und CAPEX-Notwendigkeiten, wobei die einzelnen Faktoren in eine Gesamtwürdigung einfließen. 

Die Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien unterliegt dem Wahlrecht zur Bilanzierung nach dem Anschaffungskostenmodell, bei dem die Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen und gegebenenfalls notwendiger Wertminderungen angesetzt werden, und der erfolgswirksamen Bewertung zum Fair Value gemäß dem Modell des beizulegenden Zeitwerts. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden im ACCENTRO-Konzern gemäß des Fair Value Modells bilanziert. Der Fair Value wird mithilfe anerkannter Bewertungsmethoden unter Prüfung und Berücksichtigung von Projektentwicklungsmöglichkeiten von unabhängigen Gutachtern ermittelt. Die Gutachter verfügen sämtlich über die Qualifikation als RICS. Die Bewertung erfolgte zum Bilanzstichtag mittels DCF-Methode, zum Vorjahresstichtag wurden sowohl die DCF-Methode als auch das deutsche Ertragswertverfahren angewendet. 

Die Kosten der laufenden Instandhaltung werden aufwandswirksam in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Modernisierungsmaßnahmen, soweit sie über die laufende Instandhaltung hinausgehen, werden aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass der Gesellschaft daraus zukünftig ein wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird. Die Bewertungsergebnisse werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Posten „Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien" dargestellt.

Die beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien haben sich in der Berichtsperiode wie folgt entwickelt:

In der vorgenannten Tabelle sind Immobilien mit einem Buchwert von TEUR 18.216 enthalten, die erst im vierten Quartal 2021 erworben wurden und zu Anschaffungskosten angesetzt wurden (Stufe 1). Die zum Stichtag 31. Dezember 2021 höhere erfolgte gutachterliche Bewertung mit TEUR 22.705 für diese Immobilien wurde aufgrund des zeitnahen Erwerbs insoweit nicht berücksichtigt. Gleichzeitig erfolgte für Immobilien, die zum Ende des vorherigen Geschäftsjahres 2020 ebenfalls wegen der stichtagsnahen Anschaffung mit Anschaffungskosten von TEUR 104.847 bilanziert wurden (Stufe 1), erstmals eine Bilanzierung mit dem gutachterlichen Wert (Stufe 3). Unterjährige nachträgliche Anschaffungskosten sind in der vorstehenden Tabelle den Zugängen zugeordnet. 

ACCENTRO hat im Geschäftsjahr 2021 Immobilien und Immobilien-Portfolios im Wert von 86.568 TEUR erworben. Unter anderem sind diese in Gera, Klingenthal, Königswartha (alle Sachsen) sowie Duisburg, Hagen, Krefeld und Wuppertal (alles Nordrhein-Westfalen) gelegen. Sie wurden vollständig den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (IAS 40) zugeordnet. 

Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfolgt nach IAS 40.32a mit dem beizulegenden Zeitwert von 330.652 TEUR (Vorjahr: 215.001 TEUR). Der in diesem Zusammenhang gutachterlich ermittelte Saldo aus Zeitwert-Erhöhungen und Zeitwert-Minderungen von 18.988 TEUR (Vorjahr: TEUR 28.367) wurde ertragswirksam erfasst. 

Die Mieteinnahmen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien betrugen im Geschäftsjahr 9.224 TEUR. Die direkt zurechenbaren betrieblichen Aufwendungen des als Finanzinvestition gehaltenen Portfolios betrugen 6.964 TEUR. Der Erwerb eines Großteils der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien fand am Jahresende statt, so dass die Erwerbe keinen wesentlichen Einfluss auf die Mieteinnahmen oder die direkt zurechenbaren betrieblichen Aufwendungen im Geschäftsjahr 2021 hatten.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden nicht auf einem aktiven Markt gehandelt, sondern anhand von Inputfaktoren, die auf nicht beobachtbaren Marktdaten beruhen (Stufe 3) bewertet. Die ACCENTRO hat zum 31. Dezember 2021 durch zwei unabhängige Sachverständige das Bestandsportfolio bewerten lassen. Die Sachverständigen verfügen über entsprechende berufliche Qualifikation und Erfahrungen zur Durchführung der Bewertung. Die Gutachten basieren auf:

• Informationen, die durch die Gesellschaft zur Verfügung gestellt werden, z.B. aktuelle Mieten (Ist-Mieten), Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, der aktuelle Leerstand, Investitionsplanung, sowie

• Annahmen des Gutachters, die auf Marktdaten und auf Basis seiner fachlichen Qualifikation beurteilt werden, z.B. künftige Marktmieten, typische Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, strukturelle Leerstandsquoten sowie Liegenschafts- oder Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze.

Die Bestimmung der Bewertungsmethode und -verfahren erfolgte durch den Vorstand. Die dem Gutachter zur Verfügung gestellten Informationen und die getroffenen Annahmen sowie die Ergebnisse der Immobilienbewertung wurden durch das Asset- und Projektmanagement und den Vorstand analysiert sowie anschließend die Bewertungsergebnisse zwischen dem Vorstand und dem externen Gutachter erörtert.

Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts (Stufe 3 der Fair-Value Bewertung auf Basis von Bewertungsmodellen) erfolgte zum 31. Dezember 2021 auf Grundlage von abgezinsten künftigen Einzahlungsüberschüssen nach der DCF-Methode. Die zugrunde gelegte Detailplanungsperiode beträgt jeweils zehn Jahre. Für das Ende dieser Periode wird ein potenzieller abgezinster Veräußerungswert (Terminal Value) des Bewertungsobjekts prognostiziert. Dieser spiegelt den wahrscheinlichsten Preis wider, der zum Ende der Detailplanungsperiode erzielbar ist. Hierbei werden die abgezinsten Einzahlungsüberschüsse eines standardisierten Jahres mit dem sogenannten Kapitalisierungszinssatz als ewige Rente kapitalisiert. Die Summe aus den abgezinsten Zahlungsmittelüberschüssen und dem abgezinsten potenziellen Veräußerungswert ergibt den Bruttokapitalwert des Bewertungsobjekts. Dieser Wert wird durch die Berücksichtigung von im Rahmen eines geordneten Geschäftsvorfalls anfallenden Transaktionskosten in einen Nettokapitalwert überführt. 

Die Wohnimmobilien der „East II" und „East III" Portfolios wurden zum Bilanzstichtag durch die Cushman & Wakefield C&W (U.K.) LLP, Niederlassung Deutschland, unter Anwendung des DCF-Verfahrens bewertet und repräsentieren einen Marktwert von 119.863 TEUR (31. Dezember 2020: 58.145 TEUR). Da innerhalb des „East III" Portfolios im Geschäftsjahr 2021 wesentliche Zukäufe erfolgten, ist eine Vergleichbarkeit zum Vorjahr anhand der ausgewiesenen Buchwerte nur sehr eingeschränkt möglich. Der flächengewichtete Leerstand dieser Immobilien beträgt 37,7 % bzw. 39,8 % . Die Bewertungen beruhen auf der Annahme, dass der Leerstand unter Berücksichtigung angemessener Instandhaltungs- und Renovierungsaufwendungen deutlich abgebaut und eine Vermietung innerhalb der nächsten Jahre zu einem marktüblichen Mietzins erfolgen kann bzw. sich diesem annähert. Sollte sich in der Zukunft eine Vermietung nicht oder nur zu einem geringeren Mietpreis realisieren lassen, hätte dies möglicherweise negative Auswirkungen auf eine Folgebewertung. Daher erfolgte im Portfolio EAST III für einen erstmalig zu bewertenden Standort der Ansatz zu 12.228 TEUR anstatt des gutachterlich ermittelten beizulegenden Zeitwerts von 16.456 TEUR. Ursächlich hierfür ist, dass die angestrebten Leerstandsziele des Vorjahres noch nicht im angestrebten Zeitraum erreicht wurden und durch bestehende Marktunsicherheiten auch zukünftig noch nicht hinreichend sicher sind. Insoweit erfolgte ein aus Sicht der ACCENTRO marktgerechter Bewertungsabschlag.

Die nachfolgende Übersicht zeigt die wesentlichen Annahmen und Ergebnisse, die bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts der „East II" und „East III" Portfolios im Rahmen der Bewertung nach dem DCF-Verfahren verwendet wurden:

Im Berichtsjahr wurden als wesentliche vom Markt beeinflusste Werttreiber der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz, die zugrunde gelegten Marktmieten, die Instandhaltungskosten und die Fluktuationsquote identifiziert. Die Auswirkungen möglicher Schwankungen dieser Parameter sind im Folgenden jeweils isoliert voneinander abgebildet. Wechselwirkungen der Parameter sind möglich, aufgrund der Komplexität der Zusammenhänge aber nicht quantifizierbar.

Im Vorjahr wurden als wesentliche vom Markt beeinflusste Werttreiber der Diskontierungszinssatz, die zugrunde gelegten Marktmieten und die stabilisierten Leerstandsquoten identifiziert. Die Auswirkungen möglicher Schwankungen dieser Parameter sind im Folgenden jeweils isoliert voneinander abgebildet. Wechselwirkungen der Parameter sind möglich, aufgrund der Komplexität der Zusammenhänge aber nicht quantifizierbar.

Die übrigen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wurden zum 31. Dezember 2021 durch die bulwiengesa appraisal GmbH, Berlin, unter Anwendung des DCF-Verfahrens bewertet und setzen sich aus den acht ausschließlich bzw. überwiegend wohnwirtschaftlich genutzten Objekten des „West-Portfolios" (Essen und Duisburg), neun ausschließlich bzw. überwiegend wohnwirtschaftlich genutzten Objekten des „Pracht-Portfolios" (Berlin), fünf ausschließlich bzw. überwiegend wohnwirtschaftlich genutzten Objekten des „Rheinhausen-Portfolios" (Duisburg), fünf ausschließlich bzw. überwiegend wohnwirtschaftlich genutzten Objekten des „BCube-Portfolios" (Duisburg, Hagen, Krefeld), drei überwiegend wohnwirtschaftlich genutzten Objekten des „Neu-Portfolios" (Duisburg, Oer-Erkenschwick, Wuppertal), neunzehn ausschließlich bzw. überwiegend wohnwirtschaftlich genutzten  Objekte des „Klingenthal-Portfolios" (Klingenthal) sowie dem als Büro und Hotel genutzten Gewerbeobjekt „Werdauer Weg" (Berlin) zusammen. Diese Objekte repräsentieren insgesamt einen Marktwert von 215.047 TEUR. In diesem Betrag sind mit einem Wert von 84.851 TEUR die erst im Berichtsjahr erworbene Objekte in Duisburg, Krefeld und Klingenthal enthalten. Daher reflektiert der Vorjahreswert von 155.564 TEUR nicht das identische Portfolio.

Darüber hinaus wurde für die bereits zum 31. Dezember 2020 unter den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ausgewiesenen acht ausschließlich bzw. überwiegend wohnwirtschaftlich genutzten Objekte des „West-Portfolios" (Essen und Duisburg), die neun ausschließlich bzw. überwiegend wohnwirtschaftliche Objekte des „Pracht-Portfolios" (Berlin) sowie das als Büro und Hotel genutzte Gewerbeobjekt „Werdauer Weg" (Berlin) durch bulwiengesa eine Marktwertermittlung durchgeführt. 

Die für die Marktwertermittlung erforderlichen Annahmen wurden objektspezifisch ermittelt. Die Objekte der Portfolios „West", „Rheinhausen", „BCube" und „Neu" werden aufgrund vergleichbarer Objekttypisierung zusammen als „Nordrhein-Westfalen-Portfolio" (insgesamt 44.342 TEUR) betrachtet, die Objekte des „Pracht-Portfolios" (41.700 TEUR), das „Klingenthal-Portfolio" (22.705 TEUR laut Gutachten, angesetzt zu Anschaffungskosten von 18.216 TEUR) sowie das Gewerbeobjekt „Werdauer Weg" (106.300 TEUR) werden gesondert dargestellt. Die nachfolgende Übersicht zeigt die wesentlichen Annahmen und Ergebnisse, die bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts im Rahmen der durch bulwiengesa durchgeführten Bewertung nach dem DCF-Verfahren zum Bilanzstichtag verwendet wurden:

Nordrhein-Westfalen-Portfolio

Pracht-Portfolio

Werdauer Weg

Klingenthal-Portfolio

Für die folgende Darstellung der Ist-Mieten Multiplikatoren wurden im Klingenthal-Portfolio drei Objekte mit einem Marktwert von 1.997 TEUR aufgrund einer Leerstandquote von noch über 60% in der Berechnung nicht berücksichtigt, da sich für diese Objekte aufgrund des derzeit geringen Vermietungsstands ein hoher und die Darstellung verzerrender Ist-Mieten Multiplikator ergibt.

Im Berichtsjahr wurden als wesentliche vom Markt beeinflusste Werttreiber der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz, die zugrunde gelegten Marktmieten, die Instandhaltungskosten und der strukturelle Leerstand identifiziert. Die Auswirkungen möglicher Schwankungen dieser Parameter sind im Folgenden abgebildet. Wechselwirkungen der Parameter sind möglich, aufgrund der Komplexität der Zusammenhänge aber nicht quantifizierbar.

Die Auswirkung einer Veränderung der zugrunde gelegten Marktmieten, Instandhaltungskosten und strukturellen Leerstandsquoten ist jeweils kumuliert gezeigt. Diese Szenarien stellen keine Wechselwirkungen zwischen den drei Parametern dar, sondern lediglich einen kumulativen Veränderungseffekt.

Obwohl die Fair Value Bewertung des Teilportfolios Klingenthal zum 31. Dezember 2021 auf Stufe 1 der Bewertungshierarchie erfolgte, wurde dieses auf Basis der Zeitwertermittlung durch bulwiengesa zur Erhöhung des Informationsgehaltes in die Ermittlung der Sensitivitäten mit einbezogen.

Nordrhein-Westfalen-Portfolio

Pracht-Portfolio

Werdauer Weg

Klingenthal-Portfolio

Die nachfolgende Übersicht zeigt die wesentlichen Annahmen und Ergebnisse, die im Vorjahr bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Rahmen der Bewertung nach dem Ertragsverfahren verwendet wurden:

Als wesentliche vom Markt beeinflusste Werttreiber wurden im Vorjahr der Liegenschaftszinssatz, die erwartete Restnutzungsdauer des Objekts, die zugrunde gelegten Marktmieten und die Bewirtschaftungskosten identifiziert. Die Auswirkungen möglicher Schwankungen dieser Parameter sind im Folgenden jeweils isoliert voneinander abgebildet. Wechselwirkungen der Parameter sind möglich, aufgrund der Komplexität der Zusammenhänge aber nicht quantifizierbar.

Obwohl die Fair Value Bewertung des Objekts Werdauer Weg zum 31. Dezember 2020 auf Stufe 1 der Bewertungshierarchie erfolgte, wurde dieses zur Erhöhung des Informationsgehaltes auch im Vorjahr in die Ermittlung der Sensitivitäten mit einbezogen. Die Ermittlung erfolgte auf Grundlage einer Bewertung nach dem Ertragswertverfahren.

Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert wird gemäß der Bewertungshierarchie nach IFRS 13 den folgenden Stufen zugeordnet:

4.5     Langfristige sonstige Forderungen und andere Vermögenswerte

Die Darlehen gegenüber assoziierten Unternehmen werden nach IAS 28.38 aufgrund ihrer eigenkapitalersetzenden Ausgestaltung in die nach der Equity-Methode erfolgte Folgebewertung der jeweiligen Beteiligungen einbezogen, wobei jedoch aus Transparenzgründen ein separater Bilanzausweis beibehalten wird.

Die innerhalb der langfristigen Forderungen und anderen Vermögenswerte ausgewiesenen Darlehen an assoziierte Unternehmen, Gemeinschaftsunternehmen (Joint Ventures), Minderheitsgesellschafter sowie sonstige Projektentwicklungsgesellschaften sind in nahezu allen Fällen besichert, so dass die Berücksichtigung einer Wertminderungsreserve nicht notwendig war. Die Werthaltigkeit bei den unbesicherten oder nicht vollständig besicherten Darlehen ist maßgeblich vom Projektentwicklungserfolg der finanzierten Projektentwicklung abhängig. Der Vorstand hat nach Würdigung der erhaltenen Projektkalkulationen und der Projektfortschrittsberichte keine Hinweise auf einen drohenden Zahlungsausfall. Für diese unbesicherten oder nicht vollständig besicherten Darlehen erfasst ACCENTRO Wertberichtigungen in Höhe des erwarteten 12-Monats-Kreditverlusts, da sich das Ausfallrisiko seit dem erstmaligen Ansatz nicht signifikant erhöht hat. ACCENTRO nimmt an, dass das Ausfallrisiko signifikant ansteigt, wenn Zahlungsverzug eintritt oder wenn sich eine erkennbare Verschlechterung der Bonität des Schuldners abzeichnet.

Die Einschätzung der erwarteten 12-Monats-Kreditverluste bei den unbesicherten und nicht vollständig besicherten Darlehen beruht auf den Einstufungen externer Ratingagenturen und öffentlich verfügbarer Informationen (Creditreform, Fitch). Für das Geschäftsjahr 2021 beläuft sich die berücksichtigte Ausfallrate auf 1,4%, was einer Wertminderung von insgesamt 190 TEUR entspricht.

Das Darlehen gegen die Belle Époque Quartier Gehrensee GmbH, das zum Ende des Vorjahres noch in Höhe von 12.117 TEUR ausgewiesen wurde, ist inklusive der im Geschäftsjahr 2021 erfassten Zinserträge in die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte nach IFRS 5 umgegliedert worden und wurde im März 2022 vollständig und inklusive aufgelaufener Zinsen beglichen. 

Im Vorjahr wurden mehrere Darlehensansprüche in Höhe von 3.956 TEUR gegenüber der DIM Holding AG erworben. Im Zuge der Rückabwicklung des Kaufvertrags werden diese Darlehensansprüche (TEUR 3.133 vor Bildung der Wertminderungsreserve) neben der Kaufpreisrückforderung (TEUR 15.797) zum 31. Dezember 2021 unter den kurzfristigen sonstigen Forderungen und anderen Vermögenswerten ausgewiesen. In diesem Zusammenhang wird auf die Ausführungen unter Abschnitt 4.11. verwiesen.

4.6     Tochterunternehmen mit wesentlichen nicht-beherrschenden Anteilen

Die nachfolgende Tabelle enthält detaillierte Informationen zu Tochterunternehmen der ACCENTRO Real Estate AG mit wesentlichen nicht-beherrschenden Anteilen Dritter:

Nachfolgend sind die zusammengefassten Finanzinformationen der Tochterunternehmen mit für die ACCENTRO wesentlichen* nicht-beherrschenden Anteilen zum 31. Dezember 2021 dargestellt:

Die Ergebnisanteile nicht-beherrschender Gesellschafter an Personengesellschaften werden erfolgswirksam in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.

Nachfolgend sind die zusammengefassten Finanzinformationen der Tochterunternehmen mit für die ACCENTRO Real Estate AG wesentlichen nicht-beherrschenden Anteilen zum 31. Dezember 2020 dargestellt:

4.7     Beteiligungen

Zum 31. Dezember 2021 hält die ACCENTRO insgesamt Anteile an 14 (Vorjahr: 15) Beteiligungen von jeweils 5,1 % und eine (Vorjahr keine) Beteiligung von 10,1%. Im Geschäftsjahr 2021 wurden Erträge aus Beteiligungen in Höhe von 60 TEUR (Vorjahr: 36 TEUR) realisiert. Im sonstigen Gesamtergebnis zu zeigende Wertveränderungen des beizulegenden Zeitwerts der Beteiligungen waren im Geschäftsjahr 2021 nicht zu realisieren, da die Beteiligungen zu keinem wesentlichen Wertzuwachs/-verlust geführt haben. Die Beteiligungen wurden vor dem Hintergrund der Erschließung neuer Privatisierungsmöglichkeiten eingegangen.

Angaben gemäß § 313 Abs. 2 Nr. 4 HGB i. V. m. § 315e Abs. 1 HGB:

  * vorläufige HGB Werte aus 2021 

  ** HGB Werte aus 2020

  *** Lux-GAP Werte aus 2020

4.8     Nach der Equity-Methode bilanzierte Unternehmensanteile

Die nach der Equity-Methode bilanzierten Unternehmensanteile haben sich wie folgt entwickelt:

*Die Ergebnisse aus nach der Equity-Methode einbezogenen Unternehmen in der Konzern-Gewinn-und-Verlustrechnung beinhalteten darüber hinaus Erträge aus der Veräußerung von Anteilen

Die nach der Equity-Methode bilanzierten Unternehmensanteile stellen zumeist Gemeinschaftsunternehmen (Joint Ventures) dar und werden im Wesentlichen durch die ACCENTRO finanziert. Die Joint Ventures haben in der Regel als Geschäftszweck die Projektierung und Fertigstellung von Wohnimmobilien. ACCENTRO beteiligt sich an diesen Joint Ventures, um auch am Projekterfolg der Privatisierung der Joint Ventures zu partizipieren. In diesem Zusammenhang prüft ACCENTRO im Rahmen der Einhaltung konzerneinheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden die IFRS-konforme Einstufung der Projektentwicklung gemäß IAS 2 als Vorratsvermögen (ggf. mit Teilgewinnrealisierung nach IFRS 15.35) oder den Ausweis gemäß IAS 40 als „Renditeimmobilie. Soweit eine Projektentwicklung als Vorratsvermögen klassifiziert ist, erfolgt eine branchenübliche Aktivierung von Fremdkapitalkosten. In Höhe des durch ACCENTRO finanzierten Anteils findet eine ergebniswirksame Aufwands- und Ertragskonsolidierung statt.

Nachfolgend sind die zusammengefassten Finanzinformationen der für die ACCENTRO Real Estate AG wesentlichen assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen sowie eine Überleitung auf den nach der Equity-Methode bewerteten Buchwert des von der ACCENTRO Real Estate AG gehaltenen Anteils zum 
31. Dezember 2021 und zum 31. Dezember 2020 dargestellt: